In de wereld van grootschalig logistiek vastgoed tekent zich in Nederland een uitdagend landschap af. Het aanzienlijke tekort aan distributiecentra lijkt dit jaar aan te houden. Terwijl de vraag naar de zogenaamde warehouses gestaag groeit. Historisch lage leegstandscijfers (minder dan 2 procent) en hoogoplopende huurprijzen markeren de huidige situatie. De bouwkosten stijgen, de beschikbare grond slinkt en de markt groeit onevenwichtig.  

Eén van de grootste logistieke knooppunten in Nederland ligt in de gemeente Venlo. Het Noord-Limburgse ‘Greenport Venlo’ biedt werk aan zo’n 60.000 werknemers uit de hele regio. Zo’n 6000 hiervan worden bestempeld als internationale medewerkers. Dat is een doelgroep die ook huisvestiging in de buurt zoekt. De basis van Greenport Venlo bestaat uit foodcentra en logistiek vastgoed. Dat is ooit zo ontstaan doordat de bekende familiebedrijven in Venlo de eerste stappen durfden te zetten tot de logistieke hub die het nu is. ‘Als je kijkt naar ons oppervlakte, is dat bijna twee keer zo groot als Schiphol”, begint Venlo’s economiewethouder Erwin Boom, wethouder economie van Venlo.  

Poort naar Europa 
Greenport Venlo bereikt 152 miljoen Europese consumenten binnen negen uur rijden. Dat prijkt op de website van de gemeente. En daar richten de economiewethouder en zijn team zich ook op: Greenport Venlo als de poort naar Europa met infrastructuur via weg, water en spoor.  

Zo zijn er drie railterminals in het gebied, loopt de Rijksweg A67 dwars door het bedrijventerrein en is er een goede ontsluiting via de Maas. ‘Ons voordeel is dat we aan de Duitse grens liggen. We hebben veel te maken met verschillende steden in het Duitse Ruhrgebied,’ zegt Boom trots. ‘We zijn geen eindstation, maar een Europese logistieke hub. Het is niet voor niks dat we over ruim 400 parkeerplaatsen voor trucks beschikken, compleet met beveiliging, een truckersrestaurant en alle faciliteiten die chauffeurs nodig hebben.’ 

Vanaf 2015 startte de uitgifte van ruim 200 hectares industriegrond op dit bedrijventerrein en ontwikkelde Greenport Venlo zich tot een ultramoderne locatie. Bij de uitgifte van grond moet het logistieke vastgoed zo goed mogelijk passen in de groene omgeving. De openbare ruimte rondom de distributiecentra moet zo groen en duurzaam mogelijk blijven.  

‘HIERMEE LOPEN WE VOOROP IN NEDERLAND’ 

Dat geldt ook voor nieuwe warehouses die over speciale certificaten moeten beschikken. Boom: ‘Bij Greenport Venlo gaan functionaliteit, esthetica, inpassing in het landschap en duurzaamheid hand in hand. Hiermee lopen we voorop in Nederland.’  

Is er in Venlo nog genoeg ruimte voor logistiek vastgoed? ‘Ja en nee’, vervolgt wethouder Boom zijn verhaal. ‘Net als in de rest van Nederland loopt de logistieke sector tegen de grenzen van haar capaciteit. Ook bij ons speelt de discussie over ‘verdozing’ van het landschap en de hoeveelheid vierkante meter warehouses. We kunnen niet meer ongebreideld verder groeien. We zoeken creatieve mogelijkheden, bijvoorbeeld door tweedaagse warehouses te bouwen, zoals DSV Solutions nu in Greenport Venlo doet. We maken zoveel mogelijk gebruik van technologie en architectuur om toch nog verder te kunnen ontwikkelen in de logistiek. Daarnaast denken we na over zogenoemde ‘brownfield ontwikkeling’ op bestaande bedrijventerreinen. Hier liggen mogelijkheden voor herontwikkeling. Niet zo makkelijk als op de ‘greenfields’, maar dit is wel de toekomst.’  

Huisvesting internationale medewerkers
Maar hoe zit het dan met huisvesting voor de internationale medewerkers? ‘De vraag is heel relevant’, beaamt Boom. ‘Hoe krijgen deze werknemers tijdelijke en goede kwalitatieve huisvesting. Hiervoor was in het verleden minder aandacht, nu is het onderdeel van alle plannen. We hebben in Venlo nu zo’n 800 plekken voor internationale medewerkers, dat moeten er minimaal 3000 worden.’  

Maar het is moeilijk om geschikte locaties en ontwikkelaars te vinden, erkent hij. ‘Hiervoor is vaak in het begin weinig steun uit de omgeving en ook politiek is er niet altijd direct draagvlak voor. Toch moeten we het oplossen, samen met huurders en eigenaren van vastgoed.’  

‘Arbeidsmigratie moeten je fatsoenlijk begeleiden. Want het is een belangrijke doelgroep die we in Venlo, binnen alle economische en maatschappelijke sectoren, echt nodig hebben. We hebben een integrale zogeheten 9-sporen-aanpak voor onze internationale werknemers gemaakt en daar handelen we naar.’ 

De trots in Waalwijk
Ook in het Brabantse Waalwijk speelt de discussie verdozing van het landschap. Maar bij de ontwikkeling van logistiek vastgoed zijn er strenge eisen op het gebied van architectuur. Zeker op zichtlocaties langs bijvoorbeeld de snelweg A59.  

Trots is de gemeente Waalwijk op de aanwezigheid van webwinkel bol.com binnen de gemeentegrenzen. De gemeente heeft – in tegenstelling tot Venlo – nog veel grond uit te geven. Meer dan 100 hectare langs het water van de Maas. Een terrein dat gewild is voor logistieke bedrijven die de Rotterdamse haven gebruiken voor containeraanvoer.  

‘Waalwijk wil grootschalige logistiek zoveel mogelijk concentreren op bedrijventerrein Haven Acht. Hierbij moeten deze bedrijven ook gebruik maken van de activiteiten van de haven’, zegt wethouder Frank Spierings (economie) van Waalwijk. ‘Dat is een harde eis. Ze laten hun containers via het water komen en transporteren goederen vanaf hier verder het land of Europa in. We gaan voor de brede welvaart in Waalwijk en bieden regionaal toegevoegde waarde. Iedereen moet profiteren van onze bedrijvigheid.’  

Bijzonder aan het terrein is dat het in een stroom ligt tussen de A59 en de binnenste ring van de Maas. Natuurlijke ontwikkeling van het bedrijventerrein is hier mogelijk. ‘Het gebied heeft geen andere functie, dus er kan nog volop ontwikkeld worden, bijvoorbeeld met logistiek vastgoed.’ 

‘Short stay’ campussen
In Waalwijk zijn ongeveer 32.000 arbeidsplaatsen. Hiervan worden zo’n zesduizend bezet door internationale medewerkers en die hebben onderdak nodig. ‘Dat hebben we met ‘short stay’ georganiseerd via campussen op het bedrijventerrein. Hier mogen deze medewerkers kort verblijven, maximaal drie tot zes maanden. Dat moet wel aandacht blijven houden, want sommigen willen hier blijven wonen. Maar het bouwen van permanente woningen is nog altijd moeilijk. Ruimte is er niet en we hebben te maken met beperkingen vanwege stikstof. Maar met flex kunnen we nog wel wat doen,’ vertelt de wethouder. 

Waalwijk is trots op het bedrijventerrein. Het resultaat van jarenlang stabiel beleid in de gemeentelijke politiek, zegt wethouder Spierings. ‘Ook mijn voorganger voer een jarenlange stabiele koers rond ons logistieke bedrijventerrein. Niet iedereen kan zich hier vestigen. Er komt geen tweede bol.com, zoiets hebben we al. Onze eisen zijn streng, ook op het gebied van uitstraling. Het leveren van toegevoegde maatschappelijke waarde is uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling en invulling van ons bedrijventerrein. We willen niet alleen mooi logistiek vastgoed realiseren, maar logistieke bedrijvigheid faciliteren die een forse bijdrage levert aan de brede welvaart in onze gemeente en regio.’ 

‘OVERIJSSEL IS EEN SOORT CORRIDOR’

Overijssel maakt weer graag ruimte voor authentieke familiebedrijven met vooral bouwmaterialen. Gedeputeerde Erwin Hoogland (economie) vertelt waarom zijn provincie misschien wel het antwoord heeft op het ruimtegebrek in de Randstad. ‘Overijssel is een soort corridor tussen de Randstad, Noord-Duitsland en Scandinavië, met goede infrastructuur over weg, spoor en water. Bovendien hebben we hier nog ruimte in verschillende regio’s voor nieuw grootschalig vastgoed. Het is mijn wens om onze bedrijventerreinen verder te ontwikkelen, zoals de logistieke hub Port of Zwolle of het XL Business Park in Almelo. Hiervoor zijn nog veel gesprekken nodig met de landelijke overheid en de regio’s in ons gebied, maar we willen graag meedenken om de Randstad te ontlasten als springplank tussen de daar gelegen havengebieden en ons achterland.’ 

Samenwerking
Op de vraag hoe hij de samenwerking ziet met gemeenten, kan Hoogland kort zijn. ‘Dat is een hele nauwe samenwerking. Gemeenten weten heel goed zelf waar ruimte is om te ontwikkelen.’ Hij benadrukt dat de provincie zich niet richt op het huisvesten van grote hyperscale datacentra zoals Facebook of Google. Hij wijst op de beperkte beschikbaarheid van energie en de verschillende energiebehoeften van transportbedrijven en de maakindustrie. Hij pleit voor een nauwe samenwerking tussen energieleveranciers, gemeenten, bedrijven en provincies om deze uitdaging aan te pakken. 

‘Onze bedrijven maken en transporteren goederen die we dagelijks nodig hebben en dat gaat de wereld over.’ Als voorbeelden noemt Hoogland de in zijn provincie gevestigde bedrijven als Scania’s grootste en modernste assemblagefabriek van Europa, Broshuis opleggers en de matrassen van Auping. En wie heeft het niet in huis: Een pot pindakaas, Candarel zoetstof, Remia sauzen of Pokon? Deze doppen en sluitingen op die potten en flessen zijn gemaakt en gedistribueerd door Kornelis Caps & Closures in het Overijsselse Steenwijk. 

‘Bij de gesprekken zijn we altijd gesprekspartner en onze rol is dan om een plan regionaal te beoordelen. Hoe zit het met woningbouw, bedrijvigheid of recreatie buiten de gemeentegrenzen. Passen de inrichtingseisen bij onze nieuwe omgevingsvisie? Dat is een heel proces, maar ik word heel blij van dit soort initiatieven.’  

Dit artikel is reeds gepubliceerd in HUB, hét ledenblad van TLN.  Auteur: Raymond de Jong. Beeld: Gemeente Venlo